Le dispositif d’investissement Pinel +
La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel d’investissement locatif à compter du 1er janvier 2023.
Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :
- le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
- le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
L’essentiel du Pinel +
Pinel classique ou Pinel +, les conditions principales pour en bénéficier ne changent pas :
- logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- niveau global de performance énergétique minimal ;
- logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Mais, alors que les déductions d’impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024. Les contribuables peuvent en bénéficier dans deux cas différents prévus par le II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, pour les logements :
- situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
La liste des quartiers prioritaires est consultable sur le système d’information géographique de l’Agence nationale de la cohésion des territoires.
Les critères de qualité du Pinel +
Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale – RE 2020 en vigueur en 2025).
Il doit également présenter un niveau de qualité d’usage et de confort précis. Ce niveau de qualité d’usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :
- une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction. À noter : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.
La durée d’engagement du Pinel +
Les avantages fiscaux octroyés par cette nouvelle loi Pinel restent inchangés. Ils varient donc selon la durée de votre engagement de louer votre appartement neuf :
- 9 % pour une mise en location pendant 6 ans
- 12 % pour un engagement pendant 9 ans
- 14 % si vous vous engagez pendant 12 ans
Selon la durée de votre location en Pinel, les avantages fiscaux sont donc proportionnels. Vos impôts sont allégés pendant toute cette période.
Loi Pinel + : Les conditions de location
La nouvelle version du dispositif Pinel est accompagnée de critères d’éligibilité relatifs aux conditions de location. Ceux-ci correspondent aux conditions de location actuelles du Pinel classique. Pour rappel, les voici :
- Vous devez souscrire un engagement de location de votre logement neuf pour une période minimum de 6 ou 9 ans. Ensuite, une prolongation de 3 ans est possible ;
- Le logement doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent la fin du chantier ;
- Vous devez respecter les plafonds de chaque zone Pinel pour le calcul de votre loyer en Pinel : ces plafonds de loyer sont identiques à ceux du Pinel classique ;
- Les ressources des locataires doivent être inférieures aux plafonds Pinel fixés pour chaque zone Pinel. Les revenus de l’année N-2 sont pris en compte ;
- Le prix des logements ne peut excéder 5 500 € par mètre carré ou 300 000 €.
Si vous respectez ces conditions pour votre investissement locatif, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel + et de son avantage fiscal depuis le 1er janvier 2023. Vous devez donc veiller à ce que votre investissement locatif corresponde à ce cadre.
